La garantía es uno de los puntos que más consultas genera en los contratos de arriendo en Chile. ¿Cuánto puede cobrar el arrendador? ¿Cuándo debe devolverla? ¿Qué pasa si hay daños? Esta guía responde todas esas preguntas conforme a la Ley N° 18.101 vigente en 2026.
¿Qué es la garantía en un contrato de arriendo?
La garantía es una suma de dinero que el arrendatario entrega al arrendador al inicio del contrato de arriendo, como respaldo del fiel cumplimiento de sus obligaciones. Si el arrendatario termina el contrato correctamente y deja el inmueble en buen estado, la garantía le es devuelta íntegramente.
En Chile, la garantía no es un "mes regalado": es un depósito que el arrendador tiene en custodia y que debe restituir al término del arriendo, salvo que existan deudas o daños imputables al arrendatario.
¿Cuánto puede cobrar el arrendador de garantía?
La Ley N° 18.101 no establece un monto máximo de garantía para arriendos de inmuebles urbanos. Lo más habitual en el mercado chileno es uno o dos meses de renta. Sin embargo, el arrendador puede solicitar un monto distinto y el arrendatario puede negociarlo libremente.
La práctica de cobrar tres o más meses de garantía es menos frecuente pero no está prohibida por la ley para inmuebles residenciales. En arriendos de locales comerciales, los montos pueden ser mayores dependiendo del valor del contrato.
Tip: El monto exacto de la garantía debe quedar registrado en el contrato de arriendo, junto con la forma de pago y las condiciones de devolución.
¿Cuándo debe devolver el arrendador la garantía?
El artículo 45 de la Ley N° 18.101 establece que el arrendador debe restituir la garantía dentro de los treinta (30) días siguientes a la restitución del inmueble por parte del arrendatario. Este plazo comenzó a regir con la modificación legal vigente.
Durante esos 30 días, el arrendador puede revisar el estado del inmueble y descontar de la garantía:
- Rentas adeudadas
- Gastos comunes impagos imputables al arrendatario
- Cuentas de servicios básicos pendientes
- Reparación de daños al inmueble imputables al arrendatario (distintos del desgaste normal)
¿Qué es el "desgaste normal" del inmueble?
El desgaste normal es el deterioro que sufre el inmueble por el uso ordinario durante el tiempo del arriendo: pintura que se gasta, manillas que se aflojan, pisos con marcas de uso. Estos deterioros son de cargo del arrendador, no del arrendatario. Lo que sí puede descontar el arrendador de la garantía es el daño que va más allá del uso normal: paredes con agujeros o grafitis, vidrios rotos sin causa fortuita, daños a instalaciones.
¿Qué pasa si el arrendador no devuelve la garantía en el plazo legal?
Si el arrendador no reintegra la garantía dentro de los 30 días establecidos por la Ley N° 18.101, el arrendatario puede exigir la devolución mediante carta certificada y, si no hay respuesta, puede recurrir al Juzgado de Letras con competencia en asuntos de arrendamiento de la comuna correspondiente. El procedimiento es simplificado y puede hacerse sin abogado hasta cierto monto.
Para protegerte, registra con fotos el estado del inmueble al inicio y al término del arriendo. Eso es la mejor prueba en caso de disputa.
¿Cómo queda registrada la garantía en el contrato de arriendo?
El contrato de arriendo de ContratoListo.cl incluye una cláusula específica de garantía donde se registra el monto entregado, la fecha de pago, las condiciones de descuento y el plazo de devolución conforme a la Ley N° 18.101. Así ambas partes quedan protegidas desde el primer día del arriendo.