Una de las situaciones más estresantes para un arrendador es cuando el contrato de arriendo vence y el arrendatario no entrega el inmueble. ¿Puede sacarlo por la fuerza? ¿Qué dice la ley chilena? ¿Cuánto demora el proceso? Esta guía responde todas esas preguntas.
Lo que NO puede hacer el arrendador
En Chile está absolutamente prohibido que el arrendador tome medidas de hecho para recuperar el inmueble: no puede cambiar la cerradura, cortar los servicios (agua, luz), ingresar al inmueble sin autorización ni retirar bienes del arrendatario. Cualquiera de estas acciones puede constituir un delito y dar lugar a demandas en su contra. La única vía legal es el proceso judicial de desahucio o de restitución.
Nunca cambies la cerradura ni cortes los servicios. Aunque el arrendatario esté incumpliendo, debes acudir a los tribunales. Las vías de hecho pueden convertirte en el infractor.
¿Qué opciones tiene el arrendador cuando el arrendatario no se va?
Opción 1: Notificación extrajudicial
Antes de ir al tribunal, el arrendador puede enviar una carta certificada al arrendatario notificándole que el contrato ha vencido y exigiéndole la restitución del inmueble en un plazo determinado. A veces esta gestión es suficiente para que el arrendatario entregue voluntariamente.
Opción 2: Demanda de restitución ante el Juzgado de Letras
Si la notificación no funciona, el arrendador debe presentar una demanda de restitución ante el Juzgado de Letras con competencia en arrendamiento de la comuna donde está el inmueble. El procedimiento está regulado por la Ley N° 18.101 y es más expedito que los juicios civiles ordinarios.
El proceso típicamente incluye: presentación de la demanda, notificación al arrendatario, audiencia de conciliación y contestación, audiencia de juicio y sentencia. Los plazos varían según el tribunal y la carga de trabajo, pero en promedio puede demorar entre 3 y 6 meses desde la demanda hasta el lanzamiento.
¿El arrendatario puede ser lanzado del inmueble?
Sí. Si el tribunal dicta sentencia favorable al arrendador y el arrendatario no entrega voluntariamente el inmueble, el arrendador puede solicitar al tribunal el "lanzamiento", que es el desalojo forzado del arrendatario por parte de Carabineros de Chile con orden judicial. Esta medida solo puede ejecutarse con la orden del tribunal, nunca de forma unilateral.
¿Puede el arrendador cobrar por los días de uso después del vencimiento?
Sí. Mientras el arrendatario permanece en el inmueble después del vencimiento del contrato, sigue obligado a pagar una suma equivalente a la renta mensual pactada por cada período de uso. El contrato de arriendo puede incluir una cláusula de penalidad adicional por atraso en la restitución.
¿Cómo prevenir esta situación con un buen contrato?
Un contrato de arriendo bien redactado incluye: plazo de término claramente estipulado, cláusula sobre la obligación de restitución al vencimiento, penalidad por cada día de atraso en la entrega, y domicilio del arrendatario para notificaciones. Esos elementos facilitan enormemente la acción judicial si llega a ser necesaria.