Uno de los conflictos más frecuentes al término de un contrato de arriendo en Chile es la discusión sobre el pintado del departamento. ¿Puede el arrendador descontarlo de la garantía? ¿O es un gasto que le corresponde asumir? Esta guía explica qué dice la ley y cuál es la práctica habitual.
¿Qué es el "desgaste normal" según la ley chilena?
El Código Civil de Chile establece en su artículo 1944 que el arrendatario es responsable de los deterioros de la cosa arrendada durante el tiempo del arriendo, salvo que provengan de su natural deterioro o de fuerza mayor o caso fortuito. El concepto clave es el deterioro natural por el uso ordinario.
La pintura de un departamento es uno de los ejemplos más claros de desgaste natural. Las paredes pierden color, se ensucian levemente y se desgastan con el simple paso del tiempo y el uso normal del inmueble. Ese desgaste no es imputable al arrendatario.
Regla general: el pintado completo del departamento al término de un arriendo prolongado (más de un año) se considera desgaste normal y es de cargo del arrendador, no del arrendatario.
¿Cuándo SÍ puede descontarse la pintura de la garantía?
El arrendador puede descontar de la garantía el costo de pintado cuando el estado de las paredes va más allá del desgaste normal, es decir, cuando hay daños imputables al arrendatario:
- Paredes con agujeros o perforaciones no reparados (clavos, tarugos, anclajes).
- Manchas que no corresponden al uso habitual (grafitis, pintura de colores aplicada por el arrendatario sin autorización).
- Daños por humedad causados por descuido del arrendatario (duchas sin cortinas, ropa mojada colgada en paredes).
- Deterioros provocados por mascotas no autorizadas.
- Paredes rayadas o con marcas que exceden el uso normal.
¿Cómo probar el estado de las paredes al inicio y al término?
La clave está en el acta de entrega. Al inicio del arriendo, ambas partes deben firmar un acta de recepción del inmueble donde se describe el estado de las paredes, puertas, ventanas y demás elementos. Lo ideal es acompañarlo de fotografías fechadas.
Al término del arriendo, se realiza la misma verificación. Si el estado de las paredes es el mismo que al inicio (o corresponde al desgaste natural por el tiempo transcurrido), el arrendador no puede descontar el pintado.
El contrato de arriendo de ContratoListo.cl incluye una cláusula de estado y conservación del inmueble que hace referencia a un acta de recepción como anexo, lo que ayuda a prevenir este tipo de disputas.
¿Qué dice la jurisprudencia chilena sobre la pintura del arriendo?
Los Juzgados de Letras con competencia en arrendamiento en Chile han resuelto de forma consistente que el pintado de las paredes es un gasto de cargo del arrendador cuando el deterioro se debe al transcurso normal del tiempo y al uso habitual del inmueble. Solo cuando se acredita daño específico e imputable al arrendatario procede el descuento.
¿Qué puedo hacer si el arrendador descontó la pintura injustamente?
Si consideras que el descuento es injusto, puedes:
- Notificar al arrendador por escrito (carta certificada o correo con acuse de recibo) explicando por qué el descuento no corresponde.
- Recurrir al Juzgado de Letras con competencia en arrendamiento de tu comuna, que tiene un procedimiento simplificado para estas disputas.
- Consultar gratuitamente en la Corporación de Asistencia Judicial o en los Consultorios Jurídicos de tu municipio.